ماذا يحدث عندما ينهار مقاول أو مطوّر في كوينزلاند؟
تُظهر بيانات ASIC أن 569 من أصل 2,706 شركة في كوينزلاند دخلت الإدارة الخارجية في 2025–26 كانت في قطاع البناء، أي نحو 21%. وعلى المستوى الوطني، شكّل البناء 24.5% من التعيينات.
قد يدخل المقاول في الإدارة الطوعية، أو التصفية، أو الحراسة. والمقاولون من الباطن والموردون غير المدفوع لهم دائنون غير مضمونين ما لم يكن لديهم أموال ائتمانية أو امتياز أو ضمان.
وتترتب عواقب الترخيص بموجب Queensland Building and Construction Commission Act 1991 (Qld). فالمدير أو أمين السر أو الشخص المؤثر في شركة بناء عند تعثرها، أو خلال السنتين السابقتين، يصبح شخصاً مستبعداً. ويُلغى ترخيصه لثلاث سنوات، ويجعل الحدث الثاني الاستبعاد دائماً. ويمكن لمن غادر في وقت سابق تجنب الاستبعاد بإثبات أن الشركة كانت موسرة عند مغادرته. كما يجب على المقاولين المرخصين استيفاء الحد الأدنى من المتطلبات المالية لدى QBCC.
هل لا يزال بإمكان المقاولين من الباطن الحصول على مستحقاتهم؟
مطالبات الدفع والفصل السريع. كما أن Building Industry Fairness (Security of Payment) Act 2017 (Qld) (قانون BIF) يتيح للمطالِب تقديم مطالبة دفع (s 68). ويجب تقديمها عموماً خلال ستة أشهر بعد آخر تنفيذ للعمل (s 75). ويجب على المدعى عليه تقديم جدول دفع خلال 15 يوم عمل (s 76). وإذا لم يفعل، يكون مسؤولاً عن كامل المبلغ المطالب به (s 77). ويجب تقديم طلبات الفصل السريع خلال 20 أو 30 يوم عمل، بحسب السبب (s 79).
ويعقّد الإعسار ذلك. ففي قضية Façade Treatment Engineering v Brookfield Multiplex [2016] VSCA 247، قضت محكمة الاستئناف في فيكتوريا بأن الشركة في التصفية لا يمكنها استخدام قانون فيكتوريا. كما أن مقاصة الإعسار بموجب s 553C تغلب على أحكام الحكم المستعجل فيه. وخالفتها محكمة الاستئناف في نيو ساوث ويلز في قضية Seymour Whyte Constructions v Ostwald Bros [2019] NSWCA 11: فيمكن للمطالِب في التصفية استخدام قانون نيو ساوث ويلز. ولا يزال بإمكان المدعى عليه التمسك بـ s 553C أو طلب الوقف. ثم حظرت نيو ساوث ويلز على الشركات في التصفية تقديم مطالبات الدفع أو طلب الفصل السريع (s 32B، اعتباراً من 21 أكتوبر 2019).
ولا يتضمن قانون BIF حظراً مماثلاً، ولم تختر أي محكمة استئناف في كوينزلاند بين النهجين. وستوقف المحكمة العليا تنفيذ المبلغ المفصول فيه حيث يكون خطر عدم إعادته مرتفعاً جداً: Taringa Property Group v Kenik [2024] QSC 327. وبمجرد دخول المطالِب في التصفية، تتولى s 553C وعملية إثبات الدين الأمر عادةً. كما يمكن للمبلغ المفصول فيه غير المدفوع أن يدعم طلب حجب الدفع الموجّه إلى طرف أعلى (s 97B).
امتيازات المقاولين من الباطن. بموجب Chapter 4، يقدّم المقاول من الباطن إشعار مطالبة مصدّقاً إلى الطرف المدين للمقاول (s 122). ويجب على ذلك الطرف الاحتفاظ بما يكفي من المال لتغطية المطالبة (s 126). وإذا كان العمل مكتملاً، يجب تقديم الإشعار خلال ثلاثة أشهر بعد الإنجاز العملي. ويجب بدء الدعوى خلال شهر واحد بعد الإشعار (s 136). ولا يمتد الامتياز إلى الأموال المحتفظ بها بالفعل في صندوق ائتمان المشروع أو المحتجزات (s 117). ولا ينطبق Chapter 4 على أعمال البناء المنزلي لمسكن منفصل لفرد (s 103).
صناديق ائتمان المشروع والمحتجزات. يُشترط صندوق ائتمان المشروع للعقود الرئيسية المؤهلة بقيمة 1 مليون دولار أسترالي أو أكثر مع الولاية أو مع خدمة مستشفيات وصحة. وبالنسبة للأطراف الأخرى، فالحد هو 10 ملايين دولار أسترالي (ss 12, 14). وقد أُوقف التوسيع المخطط إلى عقود خاصة بقيمة 3 ملايين دولار أسترالي ثم 1 مليون دولار أسترالي في 31 يناير 2025، ولا يزال موقوفاً.
حيث ينطبق صندوق ائتمان المشروع، يجب الاحتفاظ بالمحتجزات النقدية بموجب العقد الرئيسي أو عقد الباطن من الدرجة الأولى في صندوق ائتمان المحتجزات (s 32). ولا يجوز سحب الأموال الائتمانية إلا لأغراض محدودة، وإساءة استخدامها جريمة يعاقب عليها بالسجن (s 20A). ولا يمكن للمصفين الذين يتولون الصناديق دفع أتعابهم من الأموال الائتمانية ما دام للمقاولين من الباطن مصالح فيها.
مثال عملي. مقاول ميكانيكي من الباطن مستحق له 480,000 دولار أسترالي في مشروع خاص بقيمة 6 ملايين دولار أسترالي عندما يدخل المقاول الرئيسي في الإدارة الطوعية. ولا ينطبق صندوق ائتمان المشروع دون 10 ملايين دولار أسترالي. والفصل السريع ضد المقاول الرئيسي المعسر سيوقَف على الأرجح. وبدلاً من ذلك، يقدّم المقاول من الباطن إشعار مطالبة بالامتياز إلى المطوّر، الذي لا يزال مديناً للمقاول الرئيسي بمبلغ 900,000 دولار أسترالي. ويجب على المطوّر الاحتفاظ بما يكفي لتغطية المطالبة، وتبدأ الدعوى خلال شهر واحد.
ماذا يمكن للموردين وأصحاب العمل والمقاولين الرئيسيين فعله؟
الموردون. الاحتفاظ بحق الملكية هو مصلحة ضمان يجب تسجيلها في سجل PPSR لتبقى نافذة في التصفية. والبضائع المدمجة في البناء تصبح ملحقات ثابتة، و Personal Property Securities Act 2009 (Cth) لا ينطبق عليها (s 8(1)(j)). انظر سجل PPSR والاحتفاظ بحق الملكية.
أصحاب العمل والمقاولون الرئيسيون. تُوقف شروط الإنهاء بسبب الإعسار أثناء وجود المقاول في الإدارة الطوعية (s 451E)، بالنسبة للعقود المبرمة اعتباراً من 1 يوليو 2018. ولا يوجد وقف في التصفية. وتُستثنى من الوقف حقوق المقاصة والتصفية الصافية والحلول بموجب Corporations (Stay on Enforcing Certain Rights) Declaration 2018. كما تبقى الحقوق القائمة على إخلالات أخرى، مثل عدم المضي في العمل. وكان استثناء سابق للمشاريع بقيمة 1 مليار دولار أسترالي أو أكثر ينطبق فقط على العقود المبرمة قبل 1 يوليو 2023. أما إمكانية المطالبة بالضمان فتتوقف على الشرط. ويجوز إجراء مقاصة لتكاليف الإكمال بموجب s 553C.
الأفضليات غير العادلة. يمكن استرداد المدفوعات في الأشهر الستة السابقة ليوم الرجوع بوصفها الأفضليات غير العادلة (s 588FA). وتشمل الدفوع حسن النية وقاعدة الحساب الجاري.
الضمانات. تبقى ضمانات المديرين قائمة بعد انهيار الشركة. انظر ضمانات شخصية.
ما الحماية المتاحة لأصحاب المنازل؟
يغطي مخطط ضمان المنازل لدى QBCC أعمال البناء السكني التي تزيد قيمتها على 3,300 دولار أسترالي والمنفذة من مقاول مرخص. وتنطبق تغطية عدم الإكمال على عقود السعر الثابت المنهاة إنهاءً صحيحاً بسبب إخلال المقاول. ولا يلزم الإنهاء إذا كان المقاول معسراً وأُلغي ترخيصه.
تصل التغطية القياسية إلى 200,000 دولار أسترالي لكل فئة خسارة، أو 300,000 دولار أسترالي مع التغطية الاختيارية. ويجب تقديم مطالبة عدم الإكمال خلال ثلاثة أشهر بعد انتهاء العقد. وتُغطى العيوب الإنشائية لمدة ست سنوات وستة أشهر.
ما الذي تغيّر في 2025 و2026؟
أُوقف تطبيق حسابات الائتمان في 31 يناير 2025، وأُلغيت مراسيم مراحل 2025. وفي أكتوبر 2025، أوصت لجنة الإنتاجية في كوينزلاند بإلغاء إطار الائتمان ما لم يُثبت أن فوائده تفوق تكاليفه. وفي يناير 2026، أحاطت حكومة كوينزلاند علماً بتلك التوصية وأبقت على الإطار، ملتزمةً بتخفيف العبء على الأمناء. كما وافقت من حيث المبدأ على تقييم الحد الأدنى من المتطلبات المالية. وتشمل حزمة إصلاح إضافية قيد التشاور حدود مخطط ضمان المنازل وإدارة حسابات الائتمان. ولم يُقدَّم حتى 5 أكتوبر 2026 أي مشروع قانون يغيّر أحكام الدفع أو الامتياز في قانون BIF.
ماذا يجب أن تفعل إذا تعثر مقاول أو مطوّر؟
- تأكد من نوع التعيين والشخص المعيّن عبر ASIC.
- تحقق مما إذا كان ينطبق صندوق ائتمان المشروع أو المحتجزات، وأخطر الشخص المعيّن.
- دوّن فوراً مواعيد قانون BIF والامتياز وضمان المنازل.
- أوقف التوريد وأمّن البضائع غير المدمجة، لكن لا تتعدَّ على الملكية.
- راجع شروط الإنهاء والضمان والحلول قبل التصرف.
- قدّم إثبات الدين، واحصل على المشورة قبل إعادة مدفوعات الأفضلية.
كيف يمكن لـ Taylor David المساعدة
نعمل في جميع أنحاء أستراليا لصالح المقاولين من الباطن والموردين والمقاولين الرئيسيين والمطورين والممولين وممارسي الإعسار. ويمكننا:
- متابعة الفصل السريع وامتيازات المقاولين من الباطن والمطالبات الائتمانية
- تقديم المشورة لأصحاب العمل بشأن الإنهاء والمطالبة بالضمانات والإكمال
- الدفاع في مواجهة مطالبات الأفضلية غير العادلة و إنذارات السداد القانونية
- تحصيل الديون وإنفاذ الضمانات عبر تحصيل الديون.